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碧桂园转身缓慢不像万科判断棋差一招
2009年03月02日　　中外酒店论坛　　出处：

    碧桂园选择了一个很好的上市时机，上市后，其大股东杨惠妍一度成为中国首富。但与万科(000002.SH)以及保利地产(600048.SH)相比，碧桂园虽然上市了，却仍摆脱不了家族式企业的运营模式。韩世同认为，家族式企业的运营模式透明度不高，运作上很有可能患上“上市不适症”，而这正是碧桂园的“软肋”。
“碧桂园上市前将股权转让给杨惠妍，也许并不是好的安排。杨惠妍作为碧桂园第二代管理层，并没经历过碧桂园的成长，碧桂园实际上还是杨国强在掌舵。此外，碧桂园股权结构还有些不稳定，这些都不利于企业的持续发展。”

    韩世同认为，与碧桂园相比，万科、保利地产在管理层安排上更接近现代上市公司，个人领袖式的领导方式应向制度化管理模式过渡。“譬如，王石虽是万科的精神领袖，但管理层有许多经理人。”

    凡事都有两面性。碧桂园的管理体制，带来的是其惊人的开发速度。

    2007年底，万科集团战略与投资管理部曾针对碧桂园作出了《碧桂园高速发展之谜》的专题报告。该报告称：碧桂园一般项目概念设计可以一天完成，多数项目可以在获得土地使用权后几天就开工，从拿地到预售平均周期为7个月，从预售到结算平均8-10个月。在土地选址上，碧桂园青睐三四线城市和一线城市的郊区，而万科则主打一线城市中心。碧桂园主要开发低密度住宅，在项目中配套酒店、学校等设施，而万科主要配套学校、社区等，较少涉足酒店。

    但最关键的还是现金流和净利润。2007年之前，碧桂园在净利润高于万科，资产周转率也高于万科。不过，这一优势在宏观经济低迷期往往不能持续。

    万科在利用银行资金上比碧桂园更有优势。碧桂园2008年中报披露，碧桂园同期向银行借贷47.12亿元，2007年底为42.27亿元，升幅不大。而截至2008年9月底，万科借款约170.7亿元。万科的借款规模几乎是碧桂园的4倍。

    今年1月，万科实现销售面积28.6万平方米，销售金额21.9亿元。同比上升24.2%和18.6%。销售额约是碧桂园同期的3倍。

    “在经济低迷期拥有大量的现金，是进行反周期运作的基础。过去，万科在这方面没有太强的意识，以反周期运作闻名的是香港的恒隆地产(0101.HK)，其董事长陈启中在1997年后地产低迷期低价拿地开发，大赚300亿港元。”

    韩世同说，现在万科也有步骤地开始尝试，比如万科最近就在广州启动了大坦沙项目，项目建筑面积13.57万平方米，仅地价款就在4亿元以上。“从目前的情况看，国内很多开发商都没能把握反周期运作的节奏，碧桂园也不例外。”

    注：韩世同在本文中的观点，仅代表其个人看法。碧桂园方面未对此置评。

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发布人：88ht0032
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