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我国分时渡假和产权酒店业...
出处:中外酒店论坛 作者: 中外酒店门户网站 2007年04月06日
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作者简历

个人简历:刘赵平,1971年生于山西平遥,祖籍山西垣曲。1992年南开大学数学系获理学学士学位,1998年南开大学旅游系获经济学硕士学位,现在国家旅游局政策法规司工作。主要研究领域包括旅游宏观政策、分时度假(产权酒店)、旅游的社会文化影响、旅游卫星帐户和旅游专项产品(农业旅游、工业旅游)开发与规范等。已发表各类文章书籍70余篇(部)。
我国分时度假和产权酒店业发展研究
国家旅游局政策法规司 刘赵平

一、分时度假的定义
分时度假(Timeshare,又称Vacation ownership或Holiday ownership),最初是指人们在度假地购买房产时,只购买部分时段的产权,几户人家共同拥有一处房产,共同维护、分时使用的度假形式,后来逐渐演变成每户人家在每年只拥有某一时间段的度假地房产使用权,并且可以通过交换系统对不同房产的使用权进行交换。国际上一度通行的惯例是:将一处住宿设施(如饭店、公寓、度假别墅等)的住宿单元每年的使用期分为52周,将52周中的51周分时销售给顾客。每个单位的分时度假产品,就是在约定的时期内(一般为20年-40年)每年在这一住宿单元中住宿一周的权利。
(一)法律定义
1、对分时度假进行定义的难度
分时度假具有很强的专业性,多数业内人士对分时度假也仅限于轮廓性的了解。由于对分时度假的认识角度不同,产生了对其概念的不同说法。分时度假产品的复杂性又进一步加大了对其进行定义的困难。分时度假产品的以下特点决定了对它进行规范化定义有较大的难度:
l 产品种类丰富
分时度假产品具有种类丰富的构建方式,无论从时间长短、客房面积,还是付款方式、度假地类型等方面,种类复杂多样,进行定义需要将这些星罗万象的产品包含在里面。
l 各国法律制度的差异
分时度假作为全球性的产品,在各国不同的法律制度下,也具有了不同的含义。较为典型的是欧洲和美国之间的差异。美国多数地区把分时度假产品视作共同拥有房产产权的法律模式,而欧洲则更多地把分时度假产品当作购买者拥有使用权的形式。 
l 发展变化迅速
以住宿业中创新产品的面貌出现的分时度假,自从产生之日起就一直处于发展变化当中,不同阶段的产品,其性质和特点都有很大差异,目前新老产品并存,要把这些产品全部包容在一个定义当中,难度增大。
2、国际上流传较广的两个定义
尽管世界各国从法律角度对分时度假给出的定义五花八门,但实践中还是形成了一些被广泛接受的定义。在美国佛罗里达州《分时度假房产法案》(Real Estate Timesharing Act CH721 Florida)中对分时度假的定义是:"所有以会员制、协议、租契、销售、出租合同、使用许可证、使用权合同或其它方式做出的交易设计和项目安排,交易中,购买者获得了对于住宿和其它设施在某些特定年度中低于一年的使用权,并且这一协约有效期在3年以上",即称之为分时度假项目。
近期对于分时度假的权威定义来自《欧盟分时度假指令》(European Union Timeshare Directive)。《指令》主要为了保护消费者购买以分时度假产品时的权益。关于分时度假交易合同,在《指令》中被定义为:"所有的有效期在3年以上、规定消费者在按某一价格付款之后,将直接或间接获得在一年的某些特定时段(这一期限要在1周之上)使用某项房产的权利的合同,住宿设施必须是已经建成使用、即将交付使用或即将建成的项目"
3、定义的核心要素
在这些定义中包含的核心要素有以下几个:
一是对于合同有效期的规定。通过这种合同安排,消费者所购买到的是3年以上的使用某处房产或某项设施的权利。
二是预付款项。消费者为了获得未来的住宿权利,需要按照协约的安排提前支付所需的款项。
三是有每年住宿天数的要求(欧盟)。规定每年在某处设施住宿的权利不能低于7天。
随着点数制俱乐部和短期包价旅游等各种新产品形式的不断涌现,原有的各种定义都面临着来自各方面的挑战。尤其是一些经营商为了回避分时度假法规的管制,绕开法规给出的明确定义,专门设计出不受法律规制的各种新产品。这些产品尽管在形式上具有了分时度假产品的基本特征,但却从法律上不属于其规制的范围之内,迫使政府和国际组织不得不根据新形势不断调整分时度假的规范定义。


(二)分时度假的实质
从本质上而言,分时度假实际上是介于房地产产品和饭店产品之间的一种中间产品。对于某个住宿设施的制度安排中,一个极端就是房地产产品,开发商直接把房产的所有权和使用权一次性销售给消费者,消费者取得了对于房产的终身处置权。另外一个极端是饭店产品,以饭店建筑物的寿命为40年计算,它相当于把某间客房的使用权分割成为14600份(40×365)来销售,消费者每购买一天的产品,就购买了对于房间一天的使用权。分时度假产品介于两者之间,以每年使用1周的标准分时度假产品来说,它相当于将房产的使用权分割为52份销售给不同的消费者。也就是说,与房地产项目相比,它将产品分割后销售,没有房地产那么完整;与饭店产品相比,它分割的份数没有饭店那么零碎。分时度假就是将房产住宿权按一定程度分割出售的一种住宿产品。
按此在新窗口浏览图片在更为详细的划分当中,除了规范化的分时度假产品之外,在房地产产品和饭店产品的两个极端之间,存在一系列的过渡形式,包括分段时权、点数制俱乐部等。'
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图2 从完全产权到完全使用权的过渡
点数制俱乐部和分段时权也是两种住宿设施的制度安排,分段时权比标准的以周为单位的分时度假产品划分的时间段更长,如将一处房产分割为2份、4份、8份、10份、12份等(分割一般在15份以下),分别销售给不同的消费者。点数制俱乐部在产品选择上比标准的分时度假产品有更大的灵活性。 
二、 分时度假产品的运营机制
(一)基本主体
在分时度假产品当中主要涉及以下几方主体:
l 开发商 指拥有所开发的分时度假房产产权的房地产经营商。开发商或自己开发建设用做分时度假产品的房产,或通过购买现成的房地产将他们改造为分时度假产品。
l 销售商 负责宣传促销分时度假产品。有些开发商自身兼作销售商,但市场上有许多独立的分时度假产品销售公司,他们作为开发商的销售代理,向公众销售分时度假产品。
l 度假房产管理公司 他们负责管理和维护分时度假房产。既可能由开发商兼任,也可能是独立于开发商。
l 分时度假交换公司 主要是向具有分时度假房产使用权的消费者(会员)提供不同地区之间的分时度假产品的交换业务。 
l 信托公司 通过一定的法律程序来保护购买分时度假产品的消费者的权益。最常见的是英国式的"俱乐部信托"体系。
l 业主联合会 指购买了同一处分时度假产品的消费者按照法律规定成立的保护自身利益的团体。在一些国家当中已经建立起全国范围的分时度假消费者联合会。
l 再销售商 指负责在公开市场上销售分时度假产品所有者转卖的二手分时度假产品的机构。它们有些独立经营,有些是开发商公司的一个分支机构。
l 分时度假业协会 由某个区域内从事分时度假经营业务及其相关单位组成的行业协会。影响较为广泛的有美国度假地协会(American Resorts Development Association, 简称ARDA)和欧洲分时度假组织(The Organization for Timeshare in Europe, 简称OTE)。
l 相关其它群体 还有律师、金融机构、咨询顾问等直接或间接与分时度假产品有关的专业群体。
(二)主要法律关系
在分时度假及交换系统的运营机制中,存在几个核心的关系。
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在最简单的分时度假产品体系中,开发商开发出度假村房产,直接以分时销售的方式出售给会员(图3)。
有些开发商通过销售代理商来销售分时度假产品,在交易中形成的关系如图4。按此在新窗口浏览图片分时度假交换公司出现以后,它充当了会员与会员之间进行分时度假交换的媒介。加入交换公司后的运营机制具有一定的代表性(图5)。
在更为复杂的情形中,分时度假及交换系统中还广泛涉及到房产管理方、为会员监管分时度假房产使用权的信托公司和方便会员消费的点数制俱乐部等。
从图5可以看出,典型的分时度假系统中包含了房产开发商、销售代理商、会员和交换公司四方之间的六种关系。理清这六种关系,就基本掌握了分时度假产品的运营原理。
1、房产开发商与会员
在直接销售的情形下,房产开发商与会员之间是买卖关系,即房产开发商将度假房产未来一定期限的分时使用权卖给购买分时度假产品的会员。双方以销售合同明确各自的权利义务。 
2、房产开发商与销售代理商
两者之间是委托代理关系,即房产开发商委托销售代理商销售其分时度假产品,销售代理商按照双方委托代理合同的授权对外销售产品。
3、销售代理商与会员
销售代理商与会员之间也属于商业买卖关系,代理商按开发商的委托授权向会员销售分时度假产品。
作为房产开发商,在委托代理商向会员销售产品的时候,要就自己在委托合同中的承诺对会员负责。销售代理商在委托代理权限之外发生的其他问题,则需由销售代理商承担法律责任。
4、会员与交换系统公司
会员与分时度假交换公司之间属于服务产品的提供者与消费者之间的关系。会员使用网络交换系统来实现自己与其他会员交换分时度假房产使用权的目的,同时,向交换公司支付费用。交换公司则通过提供网络交换服务获得收益。
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图5 典型的分时度假运营机制

5、房产开发商与交换公司
房产开发商与交换公司之间是一种加盟关系,即通过双方的自由选择,交换公司批准符合条件的房产开发商将自己的分时度假产品加入交换公司的储存库中,参与与其他度假地房产进行交换。房产开发商要向交换公司支付相关费用。
6、会员和与其开展交换的其他会员
早期,会员如果通过交换公司与其他会员进行交换,两者之间也成为通过合约进行商业交换的关系。因为会员在通过交换公司进行交换时,明确表达自己所希望得到的产品的特征,实际上就是发出要约,若双方条件彼此符合,交换系统作为中介按统一制度规定的顺序将彼此符合条件的会员联络到一起,实现网上交换。
目前,通过储存库设计的非"一对一"交换模式中,会员只与交换公司发生联系,会员之间就不再具有交易的关系。会员将自己的度假房产使用权投入交换公司储存库,然后选择自己所需的产品,通过交换公司对自己的住宿权利进行确认。
此外,在加入管理公司、信托公司等的情况下,各方之间的关系更加复杂。仅以管理公司为例,一种情况是开发商自我管理,管理商属于开发商的自有机构,负责管理分时度假房产;另外一种情况是外请管理机构,这样的机构在产品销售初期由开发商签约聘请,按照与开发商签订的管理合同管理物业,在产品销售到一定比例以后,由业主组成的业主委员会负责选择管理公司进行物业管理。在不涉及产权的分时度假产品设计中,自始至终管理公司是对开发商负责的。
三、 中国的分时度假业
(一)中国分时度假业历史回顾
从中国分时度假业的发展进程来看,目前远远不是总结与回顾历史的恰当时机,但作为全面了解我国分时度假业一个必需组成部分,本节中凭借有限的材料来简单回顾分时度假业在中国短暂的发展史。
1、国外公司的违规进入
分时度假概念传入我国,是从90年代后期。1997年,经国务院批准,国家旅游局、公安部联合发布了《中国公民自费出国旅游管理暂行办法》,1997年7月1日正式实施。这个《办法》的出台,标志着我国出国旅游市场正式形成,引起了海外旅游界的普遍关注。
英国派克林环球有限公司认为到我国发展会员的时机已经到来,在未经我任何部门批准的情况下,即在北京的一家写字楼租用了办公室,聘用了几名外国人,非法进行销售会员卡的活动。为此,他们专门雇用了一批国内的工作人员在商场、酒店等场所物色潜在消费者。一旦获知其对出国旅游度假感兴趣,就向他们介绍分时度假概念和分时度假交换网络的情况,邀请他们参加派克林展示会。他们组织的展示会,每次有10对中国夫妇参加,会上播放世界风光录像片,介绍RCI组织,推广会员卡(每张卡3万美元,称先加入者可享受45%的折扣,即每张卡16500美元;可先预付2000美元,一周内交齐余款;并称凭此卡每年可携带3个人在世界上83个国家的3000个旅游度假地享受免费住宿度假2周的权利)。北京市旅游局、工商局发现此情况后,依法对其进行了查处。国家旅游局于1997年9月23日向各省、自治区、直辖市旅游局发出《关于对非法从事旅游经营活动的境外企业驻华机构查处工作情况的通报》,第一条即点出?quot;派克林公司非法雇用工作人员在京举办展示会,收取会费"的问题。
但时隔不久,又有人向国家旅游局举报说,派克林公司仍在搞发展会员的非法活动。国家旅游局即联合北京市旅游局、工商局、公安局等有关部门,再一次对派克林公司租用的办公室进行检查,发现此处已改由国内的一家旅行社租用。原来,这个旅行社从7月下旬与派克林公司就境外度假村客房使用权达成协议起,即积极协助派克林公司销售会员卡。从8月1日至10月13日,共与我国公民签订合同58份,收入人民币940万元,其中汇出境外款项折合人民币230万元,完成合同27份。对派克林公司和这家旅行社违反我国法律法规的非法经营行为,国家旅游局在向该旅行社的行政主管部门通报后,及时作了严肃处理,该旅行社即中止了与派克林公司的"合作"
2、 国内企业的早期探索
根据RCI1997年版的《RCI度假地名录》,我国的杭州梦湖度假村、北京九华山庄、北京燕苑度假村名列其中,并且注明九华山庄97年3月以后、梦湖度假村97年7月以后、燕苑度假村97年9月以后可开始使用。这些度假村属我国首批加盟国际交换网络的经营商,在97年之前就已经进入RCI的网络系统当中。其中在RCI度假地名录中排序号最早的是杭州梦湖度假村-3953号。
在这一阶段,中国房地产开发公司、海南重创置业等一些房地产开发商,为了解决空置的房地产问题,派出人员远赴美国,考察分时度假业在美国的发展情况,开始考虑将分时度假概念引入中国,以推动房地产的销售。
1998年8月28日,泰慕赛尔休闲产业网络集团有限公司在人民大会堂召开新闻发布会,宣布推出"泰慕赛尔共享权时空共享网络",由来自中国经济体制改革研究会、国务院发展研究中心、中共中央改革研究会、国有资产管理局、中国旅游饭店协会、清华、北大、中国社科院的专家和知名人士专门设立的酒店度假村资产重组专题研究组,对泰慕赛尔的经营理念和经营模式给予肯定,广州华厦大酒店、北京前门饭店、成都锦江宾馆、上海亨那斯会所、武汉白玫瑰大酒店、天津津利华大酒店、哈尔滨锦江大酒店、珠海度假村酒店、江西宾馆、肇庆鼎湖避暑山庄等50多家星级酒店签约加盟。同时,产生了国内第一批分时度假产品的消费者。尽管因融资等问题公司很快就宣告解散,但公司中管理层的人员都成为后来国内发展分时度假产业的人才储备。
(二)我国分时度假企业的主要类别
1、加盟国际交换网络的公司
目前我国加入国际分时度假交换网络体系的度假村或饭店已经有十几家,其中加盟RCI的16家,加盟II的3家。其经营模式与国际市场接轨,采用销售20-40年的每年一周的度假地住宿权的方式,产品售价一般在4万-6万元之间。
在加盟RCI的企业中,北京地区有3家,分别是九华山庄、燕苑(绿洲)度假村和玉龙湾度假村;海南省有3家,其中海口市1家,三亚市2家;云南省有3家,分别位于昆明市郊和石林县;青岛、无锡、杭州、珠海、天津、桂林和上海各1家。其中珠海石景山旅游中心和云南昆明温泉度假俱乐部还被RCI命名为金冠级度假村。加盟II的有3家,分别位于上海市青浦县、广东广州市和番禺市。
2、 单体开发的俱乐部产品
单体开发的分时度假俱乐部如泰达度假交换公司,依靠自有的单体度假饭店开发俱乐部产品。有的加入国际交换网络,有的采用点数制,但总体上看在商业模式方上尚有许多需要完善的地方。
分时度假俱乐部实际上是分时度假行业中极有前途的一种形式。随着分时度假行业的发展,目标市场明确、有明显市场区分、专业性较强的如高尔夫分时度假俱乐部、野营分时度假俱乐部、沙滩分时度假俱乐部、老年分时度假俱乐部、情侣分时度假俱乐部等适合消费市场个性化发展的分时度假俱乐部是完全可以在未来的市场竞争中获得生存资格的。而当前国内单体开发的分时度假俱乐部多没有在如何建立自己的市场竞争优势方面作更深的考虑,直接影响到他们的生存和发展。
国内分时度假俱乐部往往实力都不是很强,为了各自的生存和资源共享,走联盟化的道路应该是较佳的市场生存策略。
3、 分时度假销售公司
分时度假销售公司。已经有专门经营分时度假产品销售业务的公司成立,它不参与分时度假房产的开发,只负责销售推广,经营的产品仍为传统类型的分时度假产品。
国内现有的分时度假销售公司全都是专业销售RCI和I I公司的分时度假产品的公司。如广东爱特乐度假服务有限公司、北京神州环宇订房网络咨询服务有限公司(也称自由假期公司)等,他们多分布于国内经济发达的地区。国内还没有出现一家大型的、全国性的专业分时度假销售公司,现有的销售公司也因各种原因举步维艰。主要是因为分时度假的消费市场尚未完全成熟,国内分时度假产品的推出,需要一个启蒙的时间。同时这也是一些饭店在加入分时度假业行列时心存犹豫的主要原因之一。饭店需要在加入分时度假行业后,尽快获得明显的效益,但到现在为止,在国内还没有出现一家通过采用分时度假方式获得成功的饭店榜样。饭店本身却多数没有力量和经验进行分时度假的全国性销售。从另一个角度来看,这也为从前销售国外产品的专业分时度假销售公司提供了新的发展机会。作为I I公司在中国唯一的会员广州花园酒店的分时度假销售商,广东爱特乐公司采用了国外最普遍的分时度假销售形式-销售推介会。
专业的销售公司,将在未来成为一些分时度假俱乐部和交换公司最重要的合作伙伴。销售公司本身也希望借助自己的经验扩大在国内分时度假市场上的经营产品和经营规模。但根据中国的人均收入实际情况,国内的分时度假产品的售价与国际水平相比相对较低,并会提供多档次的产品。专业销售公司如何抓住机遇,建立全国性的分时度假销售网络,是迅速启蒙分时度假消费市场、发展分时度假行业、确立销售商本身市场地位的关键。然而,起码从目前的环境来看,专门经营销售业务的销售商在消费者那里还缺乏足够的影响力和信誉度,其经营形势也不容乐观。 
最近媒体常报道有人采用欺诈的手段销售无法兑现承诺的国外分时度假产品销售,由于部分销售公司的不规范销售行为和媒体的广泛宣传,中国的分时度假行业也不得不起步于如何消除负面影响的环境当中。因为分时度假的销售是分时度假行业中最容易产生各种问题的部分,因此国外对分时度假销售有着专门的法律规定,国家旅游局也开始着手对分时度假的立法工作。在国家没有制定分时度假专门法律前,销售商们应积极加强自律,这对保障自身长久利益的获得和推进分时度假在中国的发展都有着重要的意义。 
4、 自主开发的国内网络化公司
自主开发分时度假网络的企业是中国市场推动分时度假业发展的主力军之一。它们在经营模式上各具特色,在产品设计、销售方式、对外宣传等内容中都存在相当大的差异,但其基本的出发点,就是致力于将分时度假产品进行改革,设计出能为我国市场所接受的新型运作模式,构建适应中国市场的分时度假产品和交换网络。 
目前在国内进入运作阶段的本土化度假网络经营公司数量不多,形成一定规模的不超过10家,集中在北京、深圳等经济发达地区和云南、海南等度假目的地。这些企业一般都依托实力雄厚的大公司,个别公司刚刚开始在一地的试点,有些已着手营造全国性的网络,还有的已经在全国范围展开大规模的公关宣传。
2000年11月,由首创集团、中旅集团、北京旅游集团等6家股东联合发起组建的从事分时度假和休闲度假产业的天伦度假发展有限公司宣告成立。天伦度假公司的成立标志着国内大型旅游企业第一次直接涉足分时度假行业。天伦度假计划用2-3年的时间,利用现有的资源结合收购兼并、租赁经营等方式建立起具有中国特色的分时度假网络,它将是集分时度假地开发、分时度假交换、分时度假交换卡销售、分时度假相关服务为一体的专业公司。
专业旅游企业的介入,为分时度假行业的发展提供了极好的推动力。因为专业旅游企业熟悉旅游市场,拥有分时度假发展必须的大量可依靠的资源。如可以借助旅游企业的原有资源,为消费者提供从旅行开始到结束的包括交通、住宿、饮食、娱乐等在内的全套服务。还可以借助股东现有的、遍布全国的网络成员迅速建立起分时度假销售网络等等。
5、 分时度假交换公司
海南华夏之旅分时度假网络有限公司(http:// ;www. sinovel.com.cn)是中国唯一的一家专业从事分时度假国内交换业务的公司。它倡导的"三位一体""三权分离"的商业模式和运行机制,是根据国外最大的两家分时度假交换公司RCI和I I公司的模式和体制,并进行了适当改造后建立的。在国家没有颁布专门的分时度假法律的情况下,它的商业模式和运行机制是比较适合中国国情的。但这种体制在实际操作方面还有两点忧虑:
l 如何实现使用权益保障的问题
在国外多采用引进信托公司的模式,来达到对消费者使用权益的保险。而中国信托业和饭店业的现状使在国内采用这一形式的可能性不大。华夏之旅公司尝试引入保险公司作为保障模式,但在说服国内保险公司建立分时度假新险种和要求加盟饭店实际采用这种保险机制方面会遇到较大的困难。保险公司初期提出的分时度假保险方案,饭店如果要采用分时度假的新险种就必须提供抵押担保、质押担保或第三方保证。这一保障程序会成为饭店加入分时度假网络的门坎,并将对华夏之旅分时度假产品的形成和销售造成阻碍。 
l 销售模式问题
如何建立一个完善而适合中国市场的销售模式是该公司需要重点研究解决的问题。按当前设计的"三权分离"的模式,华厦之旅并不进行分时度假权益销售,而是由饭店和各类销售商进行分时度假权益销售。这种模式一般必须建立在相互需要和相互信任的基础上,当合作基础不存在时,难免会造成分时度假销售市场的无序和混乱,从而直接影响到主要靠会员数量生存的华夏之旅分时度假交换公司的存在和发展问题。 
同时由于该体制对分时度假饭店和会员的约束较少,对销售商也没有约束力,而分时度假交换技术并非技术专利也不是有高科技含量的技术,其影响力主要来自市场的覆盖率。如何摆脱对开发商的依赖,迎接来自开发商自助联合建立交换网络的挑战,是另一个主要问题。
国外分时度假发展的历史是先有分时度假饭店、销售商和消费者,然后才有分时度假交换公司。而华夏之旅公司却是在先建立交换系统的基础上发展分时度假酒店、销售商和会员,因此他们的发展道路会比较艰难。 
从国内现有的分时度假企业资料来看,华夏之旅公司在对分时度假交换技术的掌握理解和规范化方面是处于较领先的地位,因而使该企业的交换系统有较强的兼容性,非常适合在这个基础上将国内的单体饭店和一些小型的分时度假俱乐部以及其他旅游服务企业联合起来,成为一个大规模的分时度假联盟。然而,随着我国旅游业开放程度的不断提高,已在国际上处于垄断地位的RCI将在我国市场上形成越来越大的影响力。所以,国内专业交换公司必然会在未来面临严峻的挑战。
6、 相关创新概念企业
还有一批借用分时度假概念,开发出类似产品的单体企业。
北京新旅网度假村资源开发有限公司(http://www.syneon.com.cn)是国内一家利用分时度假概念再创新形成的分时营销公司,他们将分时度假的点数制形式经过改造应用于中国市场,成为一家较为独特的分时度假企业。
新旅网公司的操作方式是首先与加盟饭店签约获得合作保证,然后再通过自己的销售网络以点数卡(IC卡)的形式对外销售,他们称为房东卡,实际上是含一定数额资金的消费卡。房东卡的销售收入再通过协议银行和新旅网的结算中心,根据消费者在各加盟饭店的实际使用数拨付给饭店。他们的赢利主要来源于销售收入中与饭店拟定的分配比例。
实际上分时度假的点数制主要适用于由一个企业控制的饭店群,这样就不会使加盟饭店在利益分配方面产生异议,并会努力保证顾客的使用权益。由于饭店的收入是由新旅网公司先统一收取再按实际使用情况逐步分配的,就无法使饭店获得分时度假开发中"一次性回收投资"的主要优点。同时,若在销售上获得大笔资金,也会使新旅网本身负担极大的政策风险和经营风险。新旅网在对饭店客房使用权的控制上,还缺乏力度,无法充分保障消费者在使用房东卡时一定能获得客房的使用权。
但新旅网的点数制IC卡产品在商务旅游市场上相对于采用交换制的分时度假企业来说是具有明显的竞争优势的。主要是因为点数制卡无须进行交换,所以在使用上更灵活更方便。而相对来说,交换制的分时度假却比点数制有更强的旅行住宿方面的确定性,可以解决令旅游者担心的主要问题,所以交换制的分时度假企业在休闲度假旅游方面更具有自己的优势。
四、 如何在中国发展分时度假
(一)分时度假产品在我国的本土化改造
分时度假产品在我国市场遭遇"水土不服",必须对其进行本土化改造,方可适应我国的度假市场。
1、 开发针对性产品
产品变革要从压缩产品有效期、增加在时间方面的灵活性上着手。在我国市场,有效期高达30年的产品很难为消费者所接受,必须进行压缩。同时,也不能局限在以周为单位的固定时间,需改造为可分拆使用,使用期限也需灵活化。有些公司将产品期限缩短为10年,消费者入住的时间段只作淡旺季的区分,有些甚至把产品周期缩短为5年。
2、 确立可接受价格
缩短产品期限自然可降低产品价格,确定的价格要争取达到与包价旅游产品相比,让消费者仍觉得经济实惠方可,价格的绝对值应尽量控制在1万元以下。单位住宿产品的价格也应数量化而非折扣化。有些公司经营的分时度假产品经过改造以后,销售价格降到1万元左右,最低的只有5000元。降低价格后的分时度假产品在销售方式和销售渠道上都与传统的方式有所区别。
3、 组建国内网络
在国外网络资源尚不可自由利用的情况下,组建国内度假地网络、充分利用我国现有的度假资源就成为解决问题的一条出路。我国地域面积广阔,资源类型丰富,以国内不同资源类型的旅游目的地为主体,完全可以构建起配套成型的度假网络体系,满足旅游者的多样性度假需求。有些网络公司采取吸收度假村和饭店加盟而非独立开发房产的方式,充分利用现有资源,通过建立双方都能接受的合作机制,迅速形成国内网络,形成共赢的局面。
4、 保障顾客权益
经营者要在产品设计的灵活性与顾客权益的保障性之间求得平衡。在产品灵活性增大的情况下,消费者住宿权益的保障必然受到一定影响。目前我国居民的休假时间集中,居民出游时间也相对集中,在产品设计中一定要找出保障消费者权益的体系和制度,以避免旺季消费者住宿权益不能保证,形成对产品的负面印象。
5、 强化品牌形象
市场上各种住宿折扣卡等替代性产品的存在和诸多公司进入分时度假领域,对分时度假产品的推广形成了一定竞争压力。要在激烈竞争的市场上被消费者认知和接纳,必须在树立品牌形象上下大功夫。对于网络化的产品,鲜明的品牌形象不但能够推动产品的销售,还能增强产品开发者与各方面合作者谈判的要价能力,进而为推出更实惠的产品留出空间。
6、 重视技术支持
国际分时度假网络交换公司成功的主要经验,就是它们都建立起了较强的技术网络支持体系。要在我国发展国内度假网络产品,一套有形的计算机网络支持系统必不可少。技术支持也是为消费者提供优质服务的重要保障。许多分时度假企业都在网上建立了自己的网站,并为他们带来了较好的宣传效果。IBM公司为华夏之旅分时度假网络公司设计了实现电子商务的完整解决方案,华夏之旅公司正在为分时度假的网络交换、客户服务、会员管理、数据库营销等建设一个优良的平台。新旅网公司的网站也已开通,他们希望通过现代网络技术,以第三方的身份介入到酒店、度假村与消费者之间,将若干个酒店、度假村和广大消费者联结成网络,通过现代信息技术和一种全新的运作模式,实现酒店、度假村闲置资源的重新配置。两家公司都自称只是利用网络技术,借助了电子商务所固有的低运行成本、高效率的特点,?quot;水泥+鼠标"的新型企业。除了他们以外,一些分时度假酒店和公司也在网上建立了自己的网页,如广东爱特乐公司、花园酒店、三亚南山假日度假村等。
(二)适应中国市场的其它配套措施
1、宣传度假概念
国外发展分时度假产品的一个先决条件是休闲度假的盛行,在我国发展分时度假,这一条件也不可或缺。但是,就目前的情况而言,我国度假消费的观念还远未普及,渐露雏形的度假产品也多限于周末的城郊短期度假或单位为职工在疗养所、培训中心所安排的福利疗养等。
根据1998年国内旅游抽样调查,国内游客中,在外过3夜以上的旅游者数量仅占旅游者总量的30.9%。除去其中包含的探亲访友、健康疗养、会议和商务等旅游者,真正的度假旅游者所剩无几。从我国居民的收入水平来看,已经有一批中高收入者具备了外出度假的经济实力,要把这种需求转化为现实需求,除了消费者的自然成长外,还需要包括分时度假业者在内的度假产品经营者加大度假概念的宣传力度,向大众灌输休闲度假的观念,并且积极利用现有资源,开发出有效需求广阔的度假旅游产品,形成度假旅游消费的核心群体。
2、利用现有房产
利用现有房产有两层含义:一是通过利用现有饭店的空置房间,通过对其进行改造,开发分时度假产品。由于我国近年来饭店客房的出租率不断下降,所以,饭店利用闲置资源发展分时度假产品,成本低,风险小。二是利用空置的积压商品房。我国在房地产热中兴建的大量房产处于积压状态,若能将其中的一部分加以充分利用,发展为分时度假产品,可以为这批房产的解套开通一个渠道。在这样的环境下,开发分时度假产品的成本也相应下降。分时度假在提高现有酒店出租率和解决闲置房地产方面的功能,也是政府部门对分时度假业感兴趣的主要原因。所以,除了降低成本之外,还有着积极的政治和社会意义。
3、直接向分数制方向发展
国外的分时度假产品经过数十年的发展,逐步形成了分数制俱乐部等最大限度地满足旅游者灵活性需求的组织方式。我国分时度假业可以利用后发优势,回避漫长的变革过程,直接向分数制的最终方向发展,缩小与国际先进水平的距离。分数制的选择,也会有利于分时度假产品的销售与经营。 
已经开展以周为单位销售的公司,可尝试将部分产品转化为点数制产品,然后建立老产品与新的点数制产品接轨的经营模式,使老顾客在自愿选择的条件下转化为点数制俱乐部的会员。
4、将度假产品纳入国家促销计划
随着度假产品的发展,我国的旅游部门也应逐步加大对度假产品的促销力度。我国于九十年代已经组建起12个国家级旅游度假区,全国各地的省市级度假区也有了迅速的发展。但在国际市场上,我国仍未树立起已拥有丰富的旅游产品配套体系的形象。通过将度假产品纳入国家促销计划加以广泛宣传,使我国的度假产品在国际市场形成一定影响,也将有利于我国分时度假产品的国际化销售。
5、建立城市度假配套体系
由于我国的多数饭店都位于中心城市,所以目前由饭店改造的分时度假产品多位于大中城市的市区,这与国际流行的度假地的概念有所区别。为了推动城市度假房产的发展,应该积极配合国际上城市度假风气盛行的趋势,推行城市度假的概念。但要推动城市度假消费,就需要建立起与之配套的购物、娱乐、餐饮等综合服务体系,进而推进其迅速发展。 
6、 建立分时度假行业协会
分时度假企业在中国的风起云涌,使国内的分时度假行业,出现了技术参差不齐,规模大小不一的情况。在国家的分时度假立法还未出台的情况下,急需联合起来建立一个自己的行业协会,合理调整资源配置,减少重复建设,建立专业分工,促进行业联盟,配合国家立法,促进分时度假行业在中国良性发展。
7、面向国际市场
对于已经加入国际分时度假交换系统的度假村,在国内市场销售状况不佳时,可以通过将房产面向国际市场销售,求得变通的生存发展道路。据调查,现在国际市场上到中国来度假的需求在不断增长,我国的部分度假地也完全达到了国际水平,若能通过国际销售公司将这批产品销售到周边的港澳台、日本、东南亚等市场,甚至延伸到欧美市场,将对我国分时度假产业的发展产生较大的促进和推动作用。当然,受企业自身条件和国际化经营难度加大的制约,企业可以首先尝试在香港、澳门等地委托中资公司开展销售业务,然后再制定下一步的发展规划。
中国的分时度假企业还有很多不足,如:对分时度假业的国际发展了解不多;重概念炒作而没有致力于中国本土化经营模式设计;企业间缺乏的真诚合作精神,各自为战;缺乏分时度假的专业人才等等。分时度假正在本土化的道路上奋力前进,各种变革仍在进行当中。在今后的几年中,国内分时度假企业将会不断分化,相信经过市场的大浪淘沙,会在几年中形成有一定影响力的分时度假经营者,最终在市场上生存的分时度假企业或者是有旅游业背景、实力雄厚的能提供优质服务的分时度假企业,或者是有独特概念,为市场所接受的、专业化分工的分时度假企业。分时度假会逐步适应我国旅游市场,成为旅游领域中的一个亮点。

五、 分时度假与产权酒店
产权酒店是分时度假产品的一种特殊模式,是指投资者买断酒店设施的所有权,除部分时间自己使用外,统一将其他时间的住宿权委托酒店管理方经营、自己获取红利的经营模式。
在欧美国家,"产权酒店"模式经过数十年的发展,已成为一种为社会广泛接受的房产投资品种。私人投资者缴纳首付款购买产权酒店后,通常每年确定时间自己使用的天数,其他时间则交管理公司统一出租,作为酒店对外经营,每年的酒店租金收益基本可抵房产分期付款的费用,购买者一般10-15年后交完银行按揭款即取得房屋的产权。企业和机构投资者购买产权酒店一方面用于投资,另一方面则用于供员工休假、公司年会和接待宾客使用。 
(一)共同点
1、 共同起源
产权式酒店作为一种全球化的旅游投资工具,是中产阶级兴起的产物。如上文所述,20世纪70年代,欧美发达国家进入"丰裕社会",中产家庭成为社会主流,度假旅游方兴未艾。瑞士企业家亚力山大·耐首先提出"分时度假酒店(Timeshare Hotel,亦称为时权酒店)"的概念,即出售一定时期内使用酒店住宿或娱乐设施的权利,该权利可以上市转售、转让或者交换。1976年,第一批真正意义上的分时度假酒店兴起在法国阿尔卑斯山地区,并立即在瑞士和欧洲传播开来,之后的20年中逐渐向北美、加勒比海地区以及太平洋地区发展,一个分支演变为现在的产权式酒店,成为旅游发达国家和地区最受中产阶级和企业集团青睐的投资方式。分时度假与产权酒店同根同祖,皆源自欧美地区对房地产和酒店的创新经营模式。产权酒店可看作分时度假发展过程中衍生的一种特殊经营模式。
2、 共同性质
分时度假和产权酒店从基本性质上说,均属于度假住宅或者第二住所的范畴,它们是购买者在拥有作为生活必需品的住宅后,为了满足度假旅游或投资等其它需求所购买的住宿设施。其主要的功能不是日常居住,地理位置多毗邻风景名胜或者邻近海滨、高尔夫球场等娱乐设施的地区,居室装修与普通住宅楼有很大差异。
3、 共同使用方式
消费者对于分时度假房产和产权酒店的使用频率并不高,除了每年的节假日当中使用有限的时间外,或用来馈赠亲友,或作为一种保值增值的投资手段。
(二)产权酒店与标准分时度假产品的区别
除了以上的共同点之外,标准的分时度假产品与产权酒店有着明显的差异。
1、 是否具有产权或产权是否分割
分时度假房产的销售分为有产权和无产权的两种,越来越多的国家和地区把分时度假纳入旅游产品的范畴,因此淡化产权的概念而突出其使用权。相反,产权酒店突出产权概念。规范操作的产权酒店,每位业主拥有固定房产的所有权,作为主人,每年享受若干天的住宿权利,并将其余时间的住宿权委托酒店管理方对外出租业务。
2、 共享方式
标准的分时度假产品中,购买了周单位时段的消费者在共享房产当中处于平等的地位,每位顾客按照自己所购买的时间享有房产的使用权。不同消费者之间除共同使用一套房产外,没有其它的联系。但产权酒店的安排当中,某个消费者购买了房间的使用权、并按照购买时的安排自主选择使用时间。在空闲时间内,其它顾客可以通过酒店预定入住,但实际上是租用了原购买者委托饭店经营的房间,所以共享的方式上存在较大差异。
3、 其它差异
由于以上差异,给分时度假产品和产权酒店带来了一系列的不同点,比如销售价格,标准的分时度假产品由于顾客只拥有每年使用1周的权利,所以价格相对较低,国内产品价格在2万元起,国际平均水平也不过8000美元。而产权酒店购买了单间客房的所有权,国内一般需要10万元以上。付款方式上,分时度假产品要求一次性付清全款,而产权酒店多联合金融部门提供购房贷款,首付一笔费用后,按年或按月分别付清余款。
(三)产权酒店的几种类型
根据对产权酒店的用途,可将其分为以下几种类型:
1、 退休住宅型 
这是一种为自己退休后准备后路的住房投资方式。投资者在退休之前购楼,每年和家人去使用一段时间,其余时间交酒店管理公司出租获取租金回报。到退休的时候增加使用时间或基本完全使用,作为颐养天年的住所。这种类型的酒店在美国比较多见。 
2、 有限自用的投资型酒店公寓
开发商将酒店的每间客房分割为独立产权出售给投资者,投资者一般不在酒店居住,而是将客房委托酒店管理公司统一出租经营获取年度客房利润分红,同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。 这种酒店一般位于著名旅游地区,如夏威夷,拥有充足的客源,因此,客房年度利润分红通常足以抵销分期付款的费用,并有可观的盈余。海南南海传说即是这种类型。 
3、 公司自用型
集团购买产权酒店产品,一方面用于投资,另一方面用于企业员工度假或公司年会使用。
六、 我国产权酒店的发展状况
(一)成长环境
1、 假日消费
从1999年开始,每年出现了三个旅游"黄金周",它使得人们的休闲、旅游需求激增。开发商之所以敢引入新型的经营模式开发产权酒店,有的甚至异地促销,抓住的就是购房人对未来旅游度假业蓬勃发展的心理判断,以旅游消费的日常化作为开发的出发点。
2、 投资地产
目前,国外推行的产权酒店大多分布在气候温和的旅游地区,是一种投资行为与消费行为相融合的方式。私人投资者购买产权酒店客房后,通常每年在度假期间使用,其他时间则将房间交与管理公司统一出租,作为酒店对外经营。私人投资者购买房间后,每年入住时间一般不超过两个月,其余时间出租所获得的租金收益基本可抵房产分期付款的费用,从长期来看是风险小收益大的投资项目。此外,企业和机构投资者购买产权酒店,一方面可作为投资,另一方面可用于员工休假、公司年会和接待宾客。 
3、 异地置业
异地置业并非一个新概念。早在 90年代初期,饱受高房价之苦的香港人,纷纷到地价只有香港1/4的深圳投资置业,从而开创了国内异地置业的先河。在北京,异地置业的概念也有先例,处于天津外环,房价仅为2400元每平方米的万科城市花园新城,就有一批北京的客户。近两年来,随着旅游经济的兴起,城市居民的脚步在假日里越走越远,于是,异地置业的概念又逐步趋热。据业内人士预测,近年内异地置业可能作为假日经济的一个附属产品得到迅猛发展。2000年,一个来自秦皇岛的项目--维多利亚海湾,在北京市场上热销,使异地置业成为新热点。
(二)目前我国产权酒店的主要特征
1、 地域特征
产权酒店的座落位置集中在山岳海滨度假地和大城市附近。以北京的产权酒店市场为例,销售者多以海滨作为卖点:如秦皇岛维多利亚海湾、大连海昌新城、威海启明海景家园等来自沿海城市的一批项目。近期,又有海南银谷苑、黄金海岸花园、三亚海景温泉大酒店、三亚月川高尚社区等数个海景项目推出,其中有些企业还专程请来当地政府官员助阵。此外,北海、武夷山、浙江临安、厦门、福州等地,也纷纷出现各种形式的产权酒店。
2、 消费群体集中
产权酒店的消费者集中在城市的高收入阶层。大批有"闲钱"的高收入阶层,是产权酒店瞄准的目标客户。假日住宅项目所吸引的人群大致可分为四种:
其一,二次置业的投资者,去往秦皇岛看维多利亚海湾的客户大多数是车房兼备的"富裕家庭",他们买房主要是为了投资,此外在旅游目的地自己留一方之地,也方便自己度假使用。
其二,相当一部分年轻客户是为父母买房。有不少老人对于喧嚣的大都市生活不是很习惯,因此,有一定经济基础的客户将产权酒店定做老人的养老之地。正基于这点,一些假日俱乐部还在原有的酒店式住宅构架当中,专门辟出地方来兴建老年住宅。
第三,集团购房也尤为重要。产权酒店有时出现整层被一家公司买断的情况。这些公司出于会议、职工度假考虑,投资买房 一劳永逸,避免每年支付一大笔费用。 
此外,有相当部分的"冲动型"买家。在一些产权酒店的客户统计上,少数客户还是头一次买房。一些在城市中工作的人员,有余钱但不足以在城内买房,因此,城内租房、郊区买房的客户也有人看中了产权酒店。
3、 卖点集中
一是低房价的诱惑。购买产权酒店的消费者家有闲钱,但并不代表他们不关心资金的使用效率。异地购买产权酒店一般在价位上更有优势,所以香港人会涌入深圳去买房,西安人跑到咸阳买房。由于海南岛的房子便宜,岛内的房子有近半数被岛外的人买走,买主当中甚至有许多来自哈尔滨、沈阳、大连的人。低房价的吸引力,让一批有闲钱的北京人也动了到天津、威海、海南买房的心思。武夷桃源度假屋设计为小面积酒店式私密风情套房,星级酒店标准装修配套。购买一套36平方米的小套房,首付仅2.4万元,无须交按揭款,便可拥有一间100%产权的豪华装修度假酒店,而且每年有10天的免费度假期和五千多元的经营回报。
二是假日经济带动高品质生活需求。很多海景产权酒店在当地并不畅销,因为海滨城市的人对海景已经司空见惯了。假日旅游的启动,带动了社会高收入层对高品质居住的需求,引导了海景产权酒店这一消费的时尚潮流。
三是投资意识的增强。遍植于买房人头脑中的投资意识,为产权酒店提供了土壤。人们认识到房产除了住宅的功能之外,还是进行投资的重要手段。土地资源的不可再生性,是决定房屋升值的决定因素,而海景资源的有限性,为海景产权酒店描上双重投资色彩。以海南为例,政府已出台文件,800米海岸线内不再审批任何住宅项目,这就令早立项的一批海景产权酒店成为投资潜力巨大的候选项目。 
4、 异地代理销售
近期登陆北京的不少产权酒店,多是由北京代理公司销售的。开发商借用主要市场所在地销售公司对当地市场的了解和在当地市场的信誉度来推动产品销售,而代理商也会对所代理的房产进行筛选。选择不当不仅会影响销售业绩,对今后公司的品牌信誉也有影响。因此在接这种项目时,代理公司一般都会经过详尽的考察,有些项目要经过七八次的实地考察,并得到当地政府的认可。这些措施也便于保护消费者的利益。 
(三)影响产权酒店销售的主要因素
1、 自然环境
国际化大都市在提供强大的物质流、资金流、信息流的同时,也带来了噪音与污染。人们在建造城市的同时,自己却一步步向远离城市的方向迁移,都市一次安家,郊区二次购房、异地三次置业正在成为高收入者的居住潮流。从更适宜居住这一点来说,异地置业追求的是更为优越的自然环境,符合标准的项目首先在自然环境上应有出色之处:青山、秀水、海滨,使人们在居住品质上实现梯级提升。上文提及的几处房产都位于秀丽的海滨,武夷桃源则位于"风光秀甲东南、山水名扬天下"的武夷山风景区内。武夷山风光旖旎,古迹文物更是数不胜数,每年都吸引着成千上万的中外游人。为充分发挥武夷山"双世遗"的旅游经济潜力,武夷山市政府加大了市政配套设施建设的力度,武夷桃源即是该市今年重点建设项目之一。它与张家界、九寨沟、黄山、庐山等著名景区资源共享,让业主可以"一房在手,走遍全国秀美山川"
2、 投资环境
异地购买产权酒店居住的"阶段性"决定了它必须要有一定的投资价值。北京目前的投资型住宅主要集中在东部,其分布区域在国贸-京广商圈、燕莎-亮马商圈以及几个使馆区附近,项目类型由机场高速路旁的别墅项目逐步过渡到商业中心的高级公寓类型,均是针对商务人士需求而形成的商务类投资地产。而异地投资则是受假日经济、旅游经济的带动而兴起的,属于休闲类投资地产。因此,异地项目投资环境的优劣要由其特殊服务群体--旅游者的多寡来决定。
3、 交通环境
随着交通方式的多样化和交通的便捷化,距离已不再是异地置业的最大障碍。但即便如此,交通的易达性仍然是购买异地产权酒店产品的先决条件--若是自住,要保证与本地城市生活衔接自如,车程最好不超过4个小时,距离远的至少要坐飞机方便。若是投资,则要按目标租户的要求,考虑有完善的交通网络,如直达的火车站、有足够航班的机场等。   
4、 是否有金融支持
先前流行的5+2式生活中,业主们需有一套市区房和一套郊区房。若异地购买产权酒店,有些类似"11+1"的生活方式,即在每年有1个月左右的假期生活在自己购置的异地房产中。事实上,很多异地投资者已属于三次置业,虽然多数人资金压力不是太大,但有足够贷款支持的项目无疑更适宜投资,以租金回报还贷,这本身就是减少异地投资风险的可靠手段之一。   
5、 价格因素
如作为北京首家产权酒店式郊区假日住宅的龙庆峡乡村俱乐部,其主要卖点就是付款非常轻松。其中,43平方米的标准间是最热销的房型,首付2万元,月供553元(20年按揭)。而最大房型也不过80多平方米,首付5万元,月供1300多元。客户在购房后,开发商可代客出租,每月代客出租两天便可收回月供。如此一来,不少购房人尤其是二次置业者,只需付2万元首付,月供不用负担便可在10-20年之内获得房产。
产权酒店销售一般不像普通房地产销售那样"按建筑平方米明码标价",多数直接以首付、月供整套售价面对买房人。这样做的主要原因是强调其低廉的价格,而且不容易出现使用率降低、使用面积缩水、公摊面积人为加大等期房销售中的暗箱操作行为,保证客户利益。
(四)产权酒店的未来发展
1、 竞争趋于激烈,砝码向实力雄厚的企业倾斜
初期推出的产权酒店,以创新概念取胜,多数参与开发销售的企业都自称取得了较好的效益。根据来自网上的消息,福州阿波罗大酒店以其优良的性能价格比和投资魅力,开盘三天即火爆预订超百套,成为年来福州房产市场的热点。厦门长升大厦就在仅仅打了几篇广告的情况下,被抢购一空,据说大部分被房地产业内人士所买。北京房产交易会上推出产权酒店的三亚温泉花园酒店,吸引了数百人洽谈,并有40多人达成了购买意向。交易会结束后,已交了订金的购房者陆续组团到三亚实地察看正在施工中的温泉花园酒店。龙庆峡(假日)乡村俱乐部在北京国贸房展上,短短四天展会,已有100多套房被订购。
随着新概念的普及和大批房地产企业的跟踪而至,单单依靠概念来赢得优势已经越来越困难。单体的企业在未来竞争中的生存压力会逐渐增大。而一些实力雄厚的企业会依靠自己在资金、相关服务等领域的优势,逐步形成竞争优势。
2、 物业管理和服务成为竞争利器
和传统的分时度假产品一样,产权酒店的发展也会经历一个从房地产向旅游产品的转移过程。消费者一方面关注自身在产权酒店的度假感受,另一方面关注投资回报,酒店的管理与服务又是赢得较高投资回报的一个必要条件,因此,物业管理水平和对客服务十分重要。尤其是在早期的地理位置优势、创新概念优势等在竞争中逐步减弱的条件下,管理服务的重要性将更加突出。 
3、 政府的重视和推动
前些年中,我国许多地方房地产开发过热,导致商品房闲置现象严重,特别是对于海南、广西北海等地尤为严重。这些地区由于优良的气候条件和自然环境,往往又具备发展产权酒店的天然便利。因此,不仅被开发商作为有利可图,也吸引了地方政府的关注。
海南省专门召开了产权式酒店与分时度假研讨会。省旅游管理部门官员出席并对其发展表示乐观:海南七八年前就出现了产权式酒店的萌芽,但是并没有形成真正的产权式度假酒店。究其原因,策划者主要是想把楼房尽早售出,其目的不是为了发展旅游业;另外,当时海南作为旅游度假地的条件还没有成熟,国内的旅游度假气候没有形成。与此同时,产权酒店和分时度假的概念还不为人们了解。 现在海南确立了建设国际度假休闲目的地和国际会议中心的发展方向,已经到了启动产权酒店和分时度假的时候。此外,海南已具备进行分时度假的条件,并拥有像珠江三角洲这样率先推行带薪度假的客源市场。再就是产权度假酒店内部生存能力业已形成,像海航这样拥有航空网络和自己的酒店网络群的集团介入产权酒店和分时度假,必将使产权酒店的操作拥有规范性和高信誉度。 
再如在1992年的开发区热中,北海市以低门槛政策吸引了近4000多家房地产商来北海开发,为了盘活这些沉积已久的资产,北海根据旅游产业日渐兴旺的良好条件,推出了"产权酒店"的运作模式推销房产。
三亚市在北京销售产权酒店时,还特邀政府官员前来助阵。北京一些代理商在去三亚市考察产权酒店情况时也得到了当地政府的积极协助。
七、 产权酒店开发中的消费者权益保护
(一)法律问题
1、 产权多头销售
规范的产权酒店销售,消费者购买到固定某间客房的所有权,每间客房只能对应同一名客户,客户将自己不使用的空余时间委托酒店经营。但个别的不规范经营者,可能利用这一机会,将同一间客房同时向几个客户销售,收取更多的房款,形成事实上的欺诈行为。
2、 能否公正经营
酒店管理方在受委托对业主所拥有的闲置客房进行经营当中,是否能保持足够的公正性,也是一个关键的问题。容易产生争议的方面主要有:一是如何确认客房的出租率。也就是说,所有业主委托酒店经营房间后,经营方如果优先出租一批客人的房间,将会使另外一批客人的利益受损,这个问题有些产权酒店已通过平均分配经营收入得到解决。二是客房出租收益和公共经营收入的关系。经营管理人员可采用各种方法调整客房经营收入与其它服务项目收入。如果在出售产权酒店后,随意转移或有倾向性地对酒店收入进行分配,也会使消费者的利益受到侵害。三是恶意减少总的经营收入,增加运营成本。比如通过提高管理人员的工资收入、提高原材料供应成本等手段,都可以很轻易地将应归属会员的利益转移到管理方手中。 
3、 合同强迫性
消费者购买单间酒店的产权后,通过委托的方式将闲置时间交付酒店管理者经营,这应是一种自愿、自主的行为。在目前产权酒店的销售合同当中,消费者往往必须被迫接受酒店提出的规范式的合约,对于很多权限都无法自由行使,多数条款都存在强迫性。因而,在严格意义上讲,许多产权酒店只是打着产权酒店经营之名,而经营的是标准的分时度假产品,产权酒店业主的产权在具体运作中得不到具体体现。 
4、 开发失败
目前销售的产权酒店产品当中,有相当多的属于期房。开发商利用住房融资的手段,边开发房产边销售产品,如果开发失败,消费者不但不能获得相应的收益,甚至连自己的度假住宿也难以保全。虽然已经有相关法规的明确规定,但如果有一、两个项目失败,很快会在市场上造成对产权酒店概念的连锁反应,冲击行业的正常发展。 
(二)消费者应注意的问题
1、 考虑自己需要
如果在海滨购买度假别墅,长期的闲置使得业主一方面要在维护方面花费大量的精力,闲置以后再使用还得重新布置和收拾。不过,产权酒店由于要外借后再拿回来居住,别人租住过自己再住和完全拥有自己的住宅有一定的感觉差异。不同的需要有不同的决定,花费不菲的资金异地买房时,冷静考虑一下决非坏事。
2、 确保房产是实
l 看证照是否齐全。买房验"五证",将保证自己的合法权益不受侵害。对于异地海景项目,有必要请律师审核证照,或者与代理公司签协议,要求他们保证项目的合法性。 
l 看房屋状况。异地海景住宅最好是现房。期房本来就有风险,放到外地,自己就有了更多的不可控因素。一些异地项目开发资金短缺,只能到外地套点钱,再回去盖房,万一销售不理想,房子盖不成,消费者往往追索无门。现房投资方面即使出租不佳,还能拥有自己的房间,工程质量、配套和户型等也好考察。 
l 看实际位置。有的所谓海景产权酒店项目在人烟稀少的开发区,有的则位于海滨城市的内陆地带,根本看不见海景。所以,购买前最好实地看房。
3、 了解市场行情
l 看当地房地产市场。当地的房价如何?市场规范程度怎样?城市的发展前景如何?能找当地的人咨询最好,或者在自己所在地找懂行的投资顾问公司咨询。另外,也要注意房产所在城市的情况,城市发展是和投资前景直接联系的。以海南为例,过去它曾是个"烂楼盘"集中营,目前政府一系列整顿空置房的政策已经生效,地产有望从低谷爬升。 
l 考察可能出租率
由于目前许多假日住宅还都是期房,对于它们前期承诺能否实现还是个未知数。有些购买者对于开发商所承诺的住房标准和未来服务等方面存在疑虑。作为没有酒店经验的开发商,能否达到较高的服务水准难以预测,一旦硬件设施比不过邻近的酒店、宾馆,出租率便会受到影响。还有就是物业管理费用,如某地乡村俱乐部达到了4.8元/月·平方米,这对于不经常去住,但仍然需要付费的消费者来说,较难接受。
4、 摸清开发商情况
l 看开发商信誉及实力。可以问问当地人对楼盘的看法,考察一下开发商做过的项目,有必要时,在当地请个律师调查一下也是个办法。一般来说异地投资可能遇到的风险是:开发商实力不足,无法保证项目工期和质量,而投资者远在他乡,无法经常实地监督;开发商信誉差,收了房款之后即使不会溜之大吉,若诸多承诺难以实现,消费者还得经常长途跋涉前去理论;异地投资的关键在后期物业管理,若物业公司管理不善,则项目投资效果会大打折扣。因此,投资者需心怀风险意识,认真筛选其中的质优盘,切不可盲目跟风。 
l 看后期管理、特色服务。对于异地海景住宅来说,如果是自住,好的物管可以保证安全,业主不在的大部分时间能很好的维护物业;如果是投资,好的物管可以保证稳定租户群。 

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发布人:yatai-ihfo1
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